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2003.11.22号





VOL.8 建築家との家作りその2 〜土地はどうする?〜           2003.11.22号     
家を持とうと思ったとき、まずは
マンションにするか一戸建てにするかを考えます。一戸建ての場合は「土地をどうするか」ということになりますが、すでに土地を持っている人は除き、一般的には建築するための土地を探すことからスタートするでしょう。

 
実際に土地を探し始めてみると、いわゆる『建築条件付土地』という物件がよく目につきます。これは建売(たてうり)ではなく売建(うりたて)と呼ばれるたぐいの物で、『売主の指定する建築業者にて施工することを前提として土地を売ります』という条件がついている物件です。売買契約から3ヶ月程度以内に建築請負契約ができなければ土地の契約も白紙になってしまいますので、「まずは土地だけ」という買い方はできません。自由設計も可能と売り出されているものもありますから、建物のプランはある程度自分好みにすることはできるでしょう。この方式の利点は借入れをする場合において比較的容易に住宅ローンをむこができることです。しかしながらこだわった設計で家を作りたい人にとってはこの『条件』というものが結構難問です。

'建築条件付の条件ははずせることも'
 不動産業者は借入金で土地を仕入れているので、金利負担を考えればできるだけ早く売り切りたいのが本音です。ダメモトで
「建築条件は外せませんか」と相談してみてはどうでしょう。案外すんなり応じてくれるかもしれません。特に何区画もある物件で7〜8割程度販売が終わっている物件などはねらい目です。(実際に売り出し当初は条件付でも最後の方は条件なしとして販売されているケースはよくあります。)販売経費などを考え、一度の販売を早く終わらせて次の物件に行きたいという状況になっているからです。条件を外すためには土地代金に一定の金額を上乗せするという交渉もよくあります。昨今不動産業者が土地代での利益の確保が難しくなっており、土地の仲介と建物の施工を合わせて受注することで収益の確保を計っているケースも多いことから、建物請負にて予定していた利益を土地代に含めるというわけです。

'多くの土地を見て歩こう'
 土地を探す時にはできるだけ多くの物件を見て歩きましょう。人それぞれに理想の条件を持っていると思いますが、良さそうな土地に出会ったときに自分自身を納得させることができず迷っていると他の人に買われてしまうことも十分考えられます。
条件がよければよいほど決断のスピードを求められるのが現実です。その際に迷いなく決断ができるように時間をかけてたくさんの物件を見て歩くことが重要です。

'融資の受け方等、土地購入から建物完成までを見通すことが必要'
 更地を購入してから建物を建てる場合には、土地・建物の借入金額全体を
金利の低い住宅ローンでまかなおうとすると、お客様自身が土地建物一連の流れを考え、スケジュール管理などの処理やさまざまな手続きをしたする必要が出てきます。土地のみを購入するならば住宅ローンとしては借り入れができないとか(※)、また建物の着工金や中間金はいつ必要でその手続きをどうするのかといった問題に対処しなければならないのです。金利負担や現在賃貸物件に居住しているならばそちらに支払う費用なども考えなければなりません。いずれにしても大きな金額なので「いつ、いくら必要なのか」は相談しながら土地探しをすすめる必要があるでしょう。〔※実際には取扱い金融機関やお客様の条件によって異なるケースがあります)
  さらに、いざ決めるとなると売る側からはいい話しか聞けないことも多いものです。建物を建てることが目的であれば
土地の形状、地質、地盤の高さなどにより建築費に大きく影響するような要素が存在することもあります。土地探しに付き合ってくれて客観的なアドバイスをしてくれる建築家や施工店、買主側に立ってくれる不動産業者などを見つけておくとよいでしょう。

建築家といえづくり その1 はこちらから
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