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2004.6.10号





VOL.10 土地を買うとき                        

 土地、一戸建て、マンションといった不動産は高価な買い物です。それがお住まいであるならば、なおさら。そこで長く生活をしていくことになりますので、いろんな意味で大きな決断が必要です。しかし不動産に関る法律などは一般の方にはわかりにくいため、「本当に大丈夫なのか」、「騙されているのではないか」と不安になるのは至極当然のこと。また契約手続きは流れ作業のようにどんどん進んでいってしまうので、疑問を持つことなく調印に至り、後になってから「あれ?」といったことも起こりやすいものです。

道路なのに道路ではない、って?
 たとえば道路。購入しようとする不動産が面している道があります。人も自転車も車だって通れる道なのに、役所はそれをそのまま道路とは認めてくれない場合があるのです。そもそも建築基準法では「都市計画区域内の建築敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していること」という接道義務が定められているので、その土地に面している道が建築基準法上の道路かどうかは大きな問題です。さらに建築基準法上の道路はこんなに種類がたくさんあり、その違いによって土地の価値や建築可能な建物の規模も変わってくるのです。
建築基準法での『道路』の定義は,法第42条に規定されています。
@法42第1項第1号の道路(道路法による道路)  
  一般国道,都道府県道及び市町村道等で,幅員4 メートル以上のもの
A法第42条第1項第2号の道路(都市計画法等による道路)
 都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法などによる道路
B法第42条第1項第3号の道路(基準時に存在していた道)
 建築基準法第3章の規定が適用されるに至った際(「基準時」という。)現に存在する道
C法第42条第1項第4号の道路(事業執行予定の道路)
 道路法、都市計画法、土地区画整理法などにより新設又は変更の事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
D法第42条第1項第5号の道路(位置指定道路)
  土地を建築物の敷地として利用するために 、路法、都市計画法、土地区画整理法など、他の法律によらないで、新たに築造する道で、役所からその位置の指定を受けたもの
E法第42条第2項の道路(みなし道路)   
←これが意外に多い!
 基準時に現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満、1.8メートル以上の道で、特定行政庁の指定したもの
 建築基準法上の道路の幅員は原則として4メートル以上が必要となります。しかし,基準時以前から4メートルに満たない道で,既に建築物が立ち並んでいるような場合に,この道を『道路』でないとすると,改築等の再建築ができないことになります。そこで,このような幅員が4メートルに満たない道(公道でも私道でも構いません)にあっては,道の中心線から2メートルの後退線を道路の境界線とみなし,この境界線まで後退することによって建築を可能とするという道のことです。 通称で『2項道路』または『みなし道路』と呼ばれています。
それ以外にも3項〜6項まで、意味の異なる道路が定められています。
これを見てもその違いはわかりづらいと思います。わからないことはうやむやにせず、どんどん質問して疑問点は解消してください。「難しいから」「どうせ素人だから」というのではなく、お客様は素人さんだからこそ、業者(プロ)が取引のお手伝いをするのです。

どういったところに注意する?
  不動産取引には、借り入れ境界など、多かれ少なかれ何らかの問題はあるものです。購入物件の環境を、曜日や時間を変えて自分自身の目でチェックすることはもちろん必要です。道路は公道なのか、私道なのか、私道ならば持分はあるのか、どのような問題点があるのかなどは仲介してくれる業者からきちんとした説明を受けましょう。隣地との境界についてはうやむやにしておくと後で大変なことになることもあります。そして契約書等は事前に目をとおして、納得をして調印に臨むようにしたいものです。契約を急がされるあまり、契約当日になってから説明を受け、よくわからないままに調印してしまうようなことがないように。

どこに依頼する?
 大手であれば安心、地元業者で免許番号が古いところであれば安心(不動産業者の免許は"東京都( )第×××号"や"国土交通大臣( )第△△△号"となっていますが、その( )の中の番号は免許更新の回数を示しているので、一般的には番号が大きいほど昔からやっている不動産業者です)・・・、など聞いたこともあるかと思いますが、
一概にそうとはいえません。確かに大手不動産業者であれば看板がありますので、ある一定のレベルの取引がなされると考えられます。ただしその大手にあってもいわゆる歩合制を採っている会社やフランチャイズやチェーン店も多く、担当者によっては、権利関係や法令上の制限などをあまり理解していないケースや、むやみに契約を急がせるケースなど、本当に依頼者のために働いているのか?と思わせることにも時折遭遇します。本当に依頼者のことを考え、取引の安全を図ってくれる相手なのかをよく見極める必要があると思います。








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